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53城房价同比涨幅排行榜 西安位居榜首

作者:佚名  来源:地产杂志

2017年12月06日11:42

2016年以来,楼市一直呈现“一二线热,三四线冷”的局面。进入到2017年,楼市的格局出现了本质性的转变,热点城市逐渐降温,三四线城市随之热了起来

导读

去年9·30到今年9·30,房地产调控为期整一年。从本刊的53个大中城市新建商品房价格涨幅排名看,房价排名靠前、涨幅较多的大多位于东部沿海以及中部几个劳动力大省的省会,跌幅突出的是去年房价上涨的热点城市,房价较低的省会则主要来自东北、西北和西南。

在53个大中城市房价排名中,同比涨幅超过30%的城市有13个。其中,西安位居榜首,同比涨幅高达68%。清远坐上第二把交椅,同比上涨61%。常州位列第三,同比上涨51%。排名第四的杭州,同比涨幅达到48%。第五位惠州,同比上涨47%。无锡坐稳第六位,同比上涨43%。北京排名第七,同比涨幅38%。南宁,后起之秀,进入前八名,同比涨幅达到37.95%。青岛紧随其后,名列第九,同比涨幅37%。宁波排名第十,同比涨幅35%。

房价涨幅为负增长的有7个城市,跌幅最大的3个城市为大厂、东莞、苏州。同比涨幅分别为-18%、-16.2%、-15.7%。号称“北三县”四小虎的大厂,排名末位。去年过热的楼市目前已经降温。对于苏州和东莞市场来说,是此前房价上涨的热点城市,但是目前受到了严厉的政策管控,市场降温迅速。

而3个一线城市除了北京房价同比上涨之外,上海、深圳房价跌回一年前。

与此同时,15个热点城市的房价涨幅呈现出两种极端,一种是逆市增长,一种是负增长。

杭州、无锡在最严调控中房价逆市飙升。一年中,杭州房价每平方米上涨近1万元,从2016年10月的18983元/平方米到2017年10月的28106元/平方米。无锡2016年10月9878元/平方米到2017年10月14127元/平方米,房价每平方米上涨4200元左右。

合肥、广州则属于房价涨幅为负增长的热点城市。

去年房价最高涨幅的合肥已从48%降到-5%,从去年10月的12365元/平方米到今年10月11690元/平方米,同比涨幅-5%。在本次房价排名中倒数第5位。

广州,去年10月17122元/平方米到今年10月16609元/平方米,房价同比涨幅降至-3%。

另外,南京,这个热点城市,从去年31.7%涨幅降为1%,在本次房价涨幅排名中跌出了前40名。

深圳同样经历了房价涨跌滑铁卢,同比增幅率先由正转负。去年10月54555元/平方米到今年10月57309元/平方米,同比涨幅5%。深圳房价已突破“5万”大关,从2012年-2016年,5年涨幅为181.45%,一直领跑广东,乃至全国的房价。而今年7、8、9月房价连续下滑,同比涨幅-3%,在国家统计局的7、8、9月70个大中城市房价涨幅排名中,连续3个月排名末位。在本刊统计的10月53个大中城市房价排名中位列41名。

从53个大中城市房价排名看,热点城市逐渐降温。房价同比增幅较大的城市多集中在弱二线和三线。尤其是西安、南宁表现出强劲上升趋势,重庆、长沙成为房价上涨潜力城市。而三四城市的清远、常州也火热上扬,且多个城市房价表现坚挺。

一年中,西安房价同比涨幅68%。从2016年2月开始,房价连涨18个月,市区遍地万元房。目前的房价水平已在一定程度上和省会城市应有的竞争力水平相匹配。主城区房价平均在11707元/平方米,比之去年总体均价7000元/平方米左右的水平,已经拉升不少。

西安这一轮房价快速上涨,源于较快实现“去库存”。统计数据显示,2016年全年销售1800万平方米/2200万平方米(统计口径差异所致),西安商品住房“去库存”已经成为历史,目前可售房源的库存周期虽未公布,但已进入相对正常的周期。“去库存”一定程度上已转变为短期如何“增库存”。

南宁从去年10月到今年10月,房价从8318元/平方米上涨到11475元/平方米,同比涨幅38%。绝大部分楼盘房价都在稳步上涨,涨幅不一。其中,单盘涨幅最低的有300元/平方米,最高的却能达到2000元/平方米。

2016年以来,楼市一直呈现“一二线热,三四线冷”的局面。进入到2017年,楼市的格局出现了本质性的转变,呼和浩特、清远、常州这类三四线城市也随之热了起来。

可以说,15个热点城市房价下降,实质是受调控政策影响。

截至日前,超过100个城市年内房地产调控政策已经超过200次。

一二线热点城市普遍面临高房价问题,同时为缓解楼市投资过热风险,纷纷通过限购限贷等措施进一步提高购房门槛。加上受控制大城市规模政策作用影响,一二线城市的低端产业人口不断外流,这些都为三四线城市提供了不少购房需求。与此同时,大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利,如购房补贴、契税减免等购房优惠政策,促进三四线需求加快释放。

当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。其中,住宅待售面积减少938万平方米。这一轮去库存周期中,库存数据跌到最近3年的最低值。相比2016年2月的73931万平方米库存最高点,库存去化了1.28亿平方米。

一二线买不起去三四线的需求依然存在。特别是投资需求,资金依然活跃。

无锡:逆市上涨

这一年,无锡房价突飞猛进。

本刊统计,无锡10月房价涨幅位居全国53个大中城市第6位,从2016年10月的9878元/平方米,上升到2017年10月的14127元/平方米,同比上涨43%。

10月新房均价14127 元/平方米 ,仍然环比上月上涨18.28%。10月23日-10月29日,无锡全市商品房备案成交面积为18.83万平方米,环比增幅15.25%;备案成交1692套, 环比增加217套。其中商品住宅备案成交面积为15.96万平方米,环比增幅14.96%;备案成交套数为1290套,环比增加123套。

而上半年,无锡房价涨幅是中国第一,全球第三。根据胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》,最近一年房价涨幅全球最快的是中国城市,无锡以22.9%的涨幅,成为最近一年中国房价上涨最快的城市,全球排名第三。

下半年,在最严限购之下,涨幅虽然下滑,但房价依旧稳定。

无锡房价上涨的原因,首当其冲的是对外来人口的吸引力。

无锡是上海数一数二的富邻居之一。2016年,无锡GDP达到9210.02亿元,位于江苏省13个地级市中第三名,仅次于苏州和南京两大巨头。后两者均已突破万亿元总产值关口,而与此同时又比南通高出2400多亿元,成为江苏GDP万亿元三巨头。

当一个地方资金雄厚,通常对外来人口的吸引力就不会差。无锡对外来人口的吸引力有目共睹,2016年,无锡户籍人口占常住人口比重为74.47%,江苏省内排名第二,仅次于苏州市的63.83%。甚至超过了省会南京的80.144%。

无锡的教育数据也从侧面反映了这座城市强大的吸引力。在13个地级市中,2016年无锡的小学数量和小学生在校人数分别排名第8和第4,高校数量和在校生人数均为第3,仅位于南京和苏州之后。

从无锡所处的外部大环境看,长三角区域将来必然会成为中国最大的世界级都市圈之一,无锡楼市自身蕴含的强大内生动力,有人还有资本。另外,无锡目前的房价相对于南京来说依然处在低位,可以说无锡房价的这一轮强势上涨既是房地产市场规律的正常反应,也有跟随一、二线楼市补涨的需求。这也解释了,为何最强限购政策出台后无锡房价仍然坚挺。

南宁:房价难降

2017年上半年,南宁楼市一度陷入疯狂。“抢房”不断上演,多盘开盘售罄,购房者依然一房难求,房价也持续上涨。随之,公积金门槛提高、“五限”政策出台、银行利率上浮、土地“限价”等楼市政策不断出台。

虽然上半年的南宁楼市跌宕起伏,楼市政策接连出台,但是销售量却依然较为可观。数据显示,2017年上半年,商品房销售612万平方米、69983套,销售面积同比上涨20.95%。其中,商品住宅销售476万平方米、43932套,销售面积同比上涨11.48%。商品房市场方面,上半年商品房去化速度为130.38万平方米/月,排在广西14个城市之首。

上半年,南宁住宅和土地的供应量都有所减少,市场供不应求,导致价格较去年同期仍有所上涨。

从各板块的商品住宅销售均价来看,部分板块销售均价进入“万元时代”,以青秀为主。除仙葫板块外,青秀凤岭南、商务区、柳沙和凤岭北板块在上半年的销售均价都在万元以上。其中,商务区板块销售均价较高,为13867元/平方米。除以上提到的板块外,五象湖板块和白沙星光板块的销售均价也都破万。

从单盘来看,在“毛改精”造成“满城尽是装修房”的局面下,南宁目前已鲜有“7”字头以下房源,多个区域的热点楼盘价格都在万元以上。如凤岭北的万科城,在售的90-140平方米装修房,主力价1.23万-1.4万元/平方米。五象的龙光·玖珑湖,在售的88-235平方米带装修新品,均价1.2万元/平方米。甚至连兴宁东的恒大华府、西乡塘的融创·融公馆、经开区的恒大城,在售房源价格也都在万元以上。

通过一年来的房价走势发现,南宁房价2016年下半年开始发力,从2016年1月的7396元/平方米,升到2017年10月的11475元/平方米,同比涨幅达到37.95%。其中交易峰值出现在2017年3月,均价为9414元/平方米,相比2017年1月的8724元/平方米,涨幅达到15.71%。而2015年售价均在7000元/平方米徘徊,始终没有突破8000元/平方米。2017年5月房价首破“万”元。

南宁房价上涨在于政策利好刺激楼市。2016年4月26日,《关于认真做好房地产库存促进房地产市场健康发展的通知》出台,当中涉及新市民购房补助,房地产交易环节契税营业税优惠政策,棚户区改造货币化安置,发挥住房公积支持作用,鼓励房地产企业让利等9个方面。加大南宁去库存力度。

另外,外来置业对楼市的刺激。外地人前来南宁买房的比例比近几年提高了约5%。2017年1月-6月,外地人在南宁购买商品房6374套,占总套数的15.96%;购买商品房住房面积70.55万平方米,占总面积的16.75%。

未来,南宁楼市发展空间仍较大。数据显示,预计,至2020年新建住宅投资与需求仍有较大发展空间。至2020年,全市年末户籍总人口803万人,城镇户籍总人口521万;至2020年城镇居民人均可支配收入42766元,预计南宁市至2020年城镇新建住宅销售面积年均约1050万平方米。

常州:一直在默默上涨

常州是一个2016年才走出高库存困境的三线城市。之前因库存量极高,而被称为“鬼城”,但由于国家去库存房控政策的影响,房价一直飙升,而这次全国性限购中,成为了江苏首当其冲的限购城市。

常州是江苏省地级市的其中一个,而且也是长三角地区重要的工业城市,由于房地产库存长期高企被外界冠以“鬼城”之名。常州市区(不含金坛、溧阳)商品住房累计可售面积最高峰为2014年8月的824万平方米,去化周期高达21.4个月,远超15个月的警戒线。

从2016年开始,跟随长三角区域楼市全面快速回温,常州在投资客的涌入带动下,摘掉了“鬼城”的帽子。荒凉过后,这里成为了长三角所剩无几的价值洼地,上海、南京这些城市的投资人群大笔买进。

今年春节过后,常州房地产市场表现活跃,楼市可谓供需两旺。多家楼盘纷纷入市,甚至部分楼盘一个月内开盘两次,且每次开盘都被抢购一空。3月,常州商品住宅成交破65万平方米,成交均价10346元/平方米,首次破“万”。

楼市爆发后,4月8日,一道“限售”新政接着登场,加强楼市调控。

那么,常州房价到底是会涨还是会跌呢?

先来看看几组数据。去年10月常州房价和今年10月常州房价的对比,去年10月常州的成交均价为8313元/平方米,今年10月上涨到12592 /平方米。一年内房价涨幅51%。现在低于8000元/平方米基本上很难找到了,房价在1万元/平方米左右,才能找到一个各方面都还不错的高性价比楼盘。

常州市国土局早在2016年9月便召开房企座谈会,公布了2017年的供地政策以及备选上市的10宗优质地块,总体量在230万平方米左右,但常州去年一整年的成交量为635万平方米,今年又有47个楼盘收官,就算全进行拍卖了,2017年的新增供应量还是不足。

事实上,常州政府在3年前提出中心城区住宅3年不供地,直接导致的结果是土地供应断层,现在230万平方米的供应量,去化周期最多不够3个月。很多开发商已经没多少家底可以拿出来卖了,当然也不排除部分捂盘惜售的。

即使今年恢复土地供应,由于从土拍到上市供应需要一个比较长的周期,而且必须要拿到预售证才能开卖,那么这段时间的房产供应怎么办?即使马上土拍,去除3个月的库存量可以供应,剩余半年左右的时间哪里能有库存的量可以供应。

4月8日出台的“限售”新政规定,4月9日开始网签的,后续产证不满两年的不能上市交易。而常州的情况本来就供应量不足,还限制了很大部分的二手房入市,房产供应量就更是捉襟见肘。

另外,常州市统计局官网曾在2月9日发布了《关于反馈2016年主要人口数据的通知》。根据统计,截至2016年年末,常州市区(不包含金坛溧阳)的常住人口为379.1万,城镇人口为277.38万。也就是说,常州市区的人口流入量在101.72万人左右,而这批人,许多都发展成了“新常州人”,他们是常州楼市的接盘者,不断承担着常州房价的上涨。

还有一个数据也可以看出人口的流入,如2017年常州将开工南沿江城际铁路、常宜高速、苏锡常南部高速公路等,大力发展交通,使常州与周边城市的联系更为紧密。

常州是个有实业支撑发展的城市,政府的财政收入并不是主要来源于卖地,对于苏北地区或者其他周边城市居民的吸引力越来越大。所以,常州的房价未来是只涨不跌。

清远:迈入“八千时代”

今年4月,清远房价开始暴涨,均价达到 7603元/平方米,彻底结束了清远的 “五千时代”。从去年10月的5295元/平方米到今年10月的8551元/平方米,一年内,这个广东省的四线小城市房价涨幅61%。

10月刚过,清远清城区一手房共网签6029套,创下半年来新高。虽然“金九银十”已经结束,但清远的热度并未大幅消退。据不完全统计,11月清远仍有超过2500套的新房入市。

按照这个涨幅,清远市在2017年年底跨入“万元”城市级别,或许指日可待。

由于广州城市限购,清远成为投资者买房的重点关注对象,于是大量资金涌入清远,使当时楼价翻了整整1倍有多,很多楼盘开盘当天基本售罄。

那么清远房价上涨原因是什么?

首先在于抢地太疯狂。

据清远国土局数据统计显示,2016年12月,清远市区共挂牌12宗住宅用地,出让金额达28.42亿元,超过2015年全年各类性质土地出让金额的综合。

最高楼面地价达到3920元/平方米,而近几年清远住宅均价也仅5000元/平方米左右。突如其来的“高烧”,闪了清远楼市的腰。继2016年9月清远全市网签数据大幅攀升后,10月、11月网签数据依次为8015套、5873套,“高烧”症状并未退却。

其次,大牌房企“疯狂”抢驻清远,也带动了清远周边房价升温。

据了解,清远最高地价为2014年某品牌开发商获得的一临江二类居住地块,当时楼面地价仅1844元/平方米;2010年成交北江一路一宗住宅用地,地价为1358元/平方米;2010年成交北江一路一宗住宅用地,地价也仅为1358元/平方米;5年时间地价就已翻了两番,清远房价也几乎全面进入“5”字头时代。

与此同时,随着长隆等大型游乐项目的引进,知名房企纷纷抢驻清远,各个区域内以中高档社区为主体,以巍然成片、连片开发为标签的“成熟生活圈”已经初见雏形。

以恒大金碧天下为例,追溯到2009年,清新片区只有屈指可数的几个盘,在整个清远房地产市场中占比不明显,均价不到3000元/平方米左右。而当金碧天下面世,如今均价已达约4500元/平方米左右,整个片区迅速升温,均价暴涨50%。

这个情形,正是10年前番禺长隆现象的翻版。广州番禺区华南板块是广州的郊区,十多年前房价仅3000多元/平方米,而长隆进驻之后,吸引了各大开发商进驻,同时也促使地铁等基础配套设施得到完善,目前华南板块的楼价已经达到2万元/平方米,更不乏超过3万元/平方米的高级大盘。

而“广清”则是清远房价上涨的最大优势。

2012年清远与广州签订《广州·清远市合作框架协议》,首次提出了“广清一体化”的概念。2016年底,广东省发改委印发《广清一体化“十三五”规划》,提出要促进广州清远合作共赢, 实现共同发展。

广清城轨2018年开通后,清远市区至广州花都25分钟;广清城轨二期将驶入广州火车站,届时,清远市区到广州火车站仅需40分钟。打造以广州为核心的珠三角城市群和港澳之间的“一小时经济圈”。

一旦广清地铁落实,清远就是继佛山之后第二个与广州直通地铁的城市,它应当是越来越与佛山肩并肩。

同样作为与广州交界的城市,在两市同城化、人员往来、产业互通以及交界位置的房产市场等多方面,清远能否成为第二个佛山?清远楼市未来发展如何?

不妨来回顾一下佛山的发展史,广佛地铁也是全国第一条跨市地铁,对广佛同城可以说有里程碑的意义。

广佛同城第一条地铁2010年通车,区域价值日益凸显。广佛地铁数据:2010年11月,广佛地铁的开通标志着广佛从此进入“同城时代”。

截止到2016年年底,广佛地铁共运送旅客达3.2亿人次,相当于广佛两市总人口的15倍以上,其中在广佛之间往返的客流占64%。

六年半的时间,广佛地铁已经成为很多人日常不可或缺的一部分。如今在佛山居住在广州上班已经是众多广佛候鸟族的真实生活,这当中每天往来地铁广佛线的人群就达到80万之多。而在佛山顺德境内,与番禺接壤的陈村北也因为两城之间这两年开始互通地铁,区域价值日益凸显。

在此重磅交通利好下,很多原处摇摆状态的“广清置业族”果断“北上”。去年清远销售了800万平方米的房屋面积,有三分之一新房的业主来自广州地区。

长沙:房价大补涨

今年长沙楼市驶入快车道。

在本刊53个大中城市排名中,长沙房价从2016年10月的7127元/平方米上涨到2017年10月的8999元/平方米,同比涨幅26%。

而由国家统计局9月发布的70个大中城市住宅价格指数显示,8月长沙市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨16.9%,同比涨幅位居全国70个大中城市首位。8月,长沙市新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月,可售面积已严重不足,市内部分区域几乎无房可卖。

长沙房价上涨快是因为人口持续流入,住宅供应量缺乏。2016年,长沙经济总量9323.7亿元,位居全国省会城市第六,在中部城市中仅次于一哥武汉。再从长沙人的财富看,在2015年中国35个主要城市的人均可支配收入,长沙排名第10,为39961元,仅次于上海、北京、杭州、宁波、广州、南京、深圳、厦门、青岛沿海经济发达城市。

2016年末,长沙市常住人口为764.52万,比2015年增加21.34万人,增量居全国第4位,增长2.9%,增幅为近年来最高,位居全国第4。而与此同时,人口持续流入长沙,带来了大量的刚性住房需求。

长沙虽然位居中部六省GDP老二,但房价变却友善得多,而在中西部的省城中的合肥、武汉、郑州和南昌的房价都不低。长沙的房价横向对比各大兄弟城市,就是一个洼地的标准。而且多年不涨。相比去年大热的房价四小龙(南京、厦门、合肥、苏州),还有其他二线城市,长沙属于补涨之列。但是2016年下半年才有起色,调控的高压就来了。

其实,一个城市的房价和当地的经济发展水平有很大关系。20世纪初的时候,长沙GDP总量在全国排名在30位左右,10年后,长沙GDP在全国占14位。长沙的发展也是有目共睹。

也就是说,房收比与房价之间构成一定程度的背离。长沙的城市收入相对较高,而房价却又不如同等收入级别的城市,虽然这不代表这个城市房价更合理,但至少意味着相对较高的安全边际。那么房价,在符合当地人民收入的情况下,长沙房价适当上涨是必然的趋势。

惠州:珠三角房价的“低洼地”

惠州的房价从来没有像今年这样,上半年涨了,下半年接着涨。

房价从2016年10月的8305元/平方米上涨到2017年10月的11775元/平方米,同比涨幅47%。

惠州房价一直是珠三角房价的“低洼地”,从惠州的房价走势来看,基本不存在暴涨暴跌的状态,以平稳的态势上涨。

从过去到现在来看惠州的房价,过去10年,房价确实处于上升状态,但并非一直涨,而是有涨有停有跌。因此,预测惠州未来10年的房价走向,应该也是如此涨停跌的曲线。只是今年涨的状态被拉长了,接着停的状态也会被拉长,同样经过涨停以后,惠州的房价必然会跌。这是一座三线城市的房价走向规律。

惠州无论是在城市轨道建设上,还是在相应的城市商业配套建设,均成热销楼盘的加分亮点。而惠州在城市与城市间的交通轨道建设上取得的成绩,变相地成为了开发商对异地购房者的某种承诺。

目前而言,惠州境内共有6条城市轨道交通线路,围绕厦深铁路、市汽车客运南站、广汕铁路、惠州机场和现有的惠州火车站、惠州火车西站布局,覆盖惠州各大片区。继厦深铁路后,地铁14、16号线、深惠城际(东线)等规划相继出炉,站点的拟定一度成为人们热议话题,惠阳也成为“高人气”拟定站点之一。

地铁14/16号线将会在“十三五”规划期间动工,目前14号线招标已结束。预计到2030年时,惠州将有6条城际轨道和4条城市轻轨,合计超过340公里。

可见,惠州在综合发展实力上的增强为其吸引了众多的异地购房者,而异地购房者的进军惠州,为惠州带来的巨大购买力加深发展潜力。此番相辅相成的力量,或将稳定惠州“身价”。

青岛:房子不够卖

青岛作为山东省重要的旅游城市和经济强市,以12684元/平方米的价格成为山东省房价最高的城市。房价从2016年10月9253元/平方米上涨到2017年10月12684元/平方米,同比涨幅37%,在本刊53大中城市排名中名列第9。37%的房价涨幅度要高于省会城市济南的30%。

青岛在二线发达城市中,如一股清流,房价一直保持着稳中有升。

从2006年到2016年,10年时间,青岛住宅均价由6483元/平方米上升至8832元/平方米,上涨36%。

青岛房价在10年间经历了一个跌宕起伏的过程。

2005、2006 年国家连续出台调控政策,促使房价飞速上涨,青岛房价也随着全国整体的大势一路飙升,涨至8076元/平方米。此后,央行一年内10次上调存款准备金率,6次加息,信贷从紧。市场遭遇严冬,整个经济形势一片惨淡。青岛的房价在2008年的“拐声”中出现骤降,跌至5188元/平方米。之后,青岛的房价才算进入了一个比较正常的发展通道。从2008年至今,房价一直是缓中趋涨,呈现出比较稳定的态势。

2016年上半年,青岛房价呈上涨态势,尤其是涨幅逐月扩大。1-5月,房价上涨明显,1月房价为8309元/平方米,5月上涨到9078元/平方米。在金三银四达到顶峰,“红五月”,房价有所收窄。2016从上半年来说,政策利好对房价上涨突出;棚户区改造对楼市功不可没。

另外,青岛房价上涨的因素是房子不够卖。住宅总量基本满足居住,城镇人均住房面积不算高。

2016年末,该市常住总人口达920.4万人,比上年增加10.7万人,增长1.18%。其中,该市城镇人口为658.36万人,比上年增加21.66万人,占总人口的比重(城镇化率)为71.53%,提高1.54个百分点。

在城镇化水平达到70%以上的较高水平条件下,城镇化率提升幅度连续两年超过1.5个百分点,增势强劲。城镇化率高出全省平均水平(59.02%)12.51个百分点,稳居山东省17市首位。

按照2016年青岛市的统计公报,抽样调查显示,2016年末,该市城镇居民人均现住房建筑面积31.7平方米,农村居民人均现住房建筑面积33.2平方米。无论城乡,青岛居民的人均居住面积似乎依旧不算高。

特别是和本系列其他特大、超大城市比,青岛城镇人均居住面积确实还有一些提升空间。

按照新建住房一套90平方米计算,青岛一年的住房供给大约10万套,市区大概只有6万套。从青岛市区的人口增速,刚需、改善性需求,省内外投资(包括海滨旅游地产)性购房来看,青岛目前的供给只能说基本满足需求。

东莞:房价滞涨

东莞楼市可谓是起伏不定。

从2016年上半年的火热回落至年底的低谷,到2017年10月,房价下降到14572元/平方米,同比涨幅-16.2%。可用“冰火两重天”来形容东莞楼市的变化。

2016年上半年深圳客大幅流入,东莞楼市成交异常火爆,日光盘频现,房价飞涨,9月迎来史上最强地王潮,但10月6日,东莞政府首次出台限购政策,同时实行限贷限价,给东莞楼市重磅一击,刚需观望、改善受伤、投资退潮,市场成交量大幅惨跌,市场瞬间陷入“冰冻”。10月一纸限购令,一度被业内认为,严厉程度仅次于深圳。

自2016年10月楼市调控政策出台后,东莞楼市成交量持续数周下滑,市场观望情绪浓厚。根据合富辉煌东莞发展研究中心提供的监测数据显示,2016年11月,东莞一手住宅成交量同比去年减少63%,环比10月减少约30%,创下2014年9月以来最低。11月,住宅网签均价约15891元/平方米,同比2015年11月上涨60%,环比10月小幅下滑6%。

从整体上看,2016全年东莞住宅市场蛋糕加速扩容至1320亿元,成交量964万平方米同比下跌7%。

房价从 2016年10月17389元/平方米降到2017年10月的14571元/平方米,房价同比涨幅-16.2%。

实际上,2006年至2016年,东莞房价呈现阶梯式涨价。从2006年的4147元/平方米涨至2016年12月的15920 元/平方米,涨幅接近4倍。增幅较大时间段为2009年至2010年、2015年至2016年第一季度,整体均价跨度接近2000元/平方米。

2008年恰逢金融危机,整个房地产市场一片萧条,东莞商品房的成交量同比下降超过四成,当年房价迎来“大跳水”,一跳回到2005年的水平,多数楼盘价格低至4000元左右。

2009年初始,东莞开发商依然继续低价走货。很多楼盘的价格都回调到2007年之前的水平,均价在4500元/平方米左右,甚至首套房首付只需10万元就能买到一套100平方米的房子。

2014年的东莞市场处于不断调整状态,加上东莞“扫黄”,导致全年楼市住宅成交量全线飘绿,住宅价格涨幅为2008年以来的第三低,均价为9174元/平方米。那时首付只需要4.8万就能买到南城恒大御景一套精装房,现在这里一套房的单价就要1.4万元/平方米,小面积的房源首付最低都要15万元。

2015年5月首次破“万”,达到10412 元/平方米,之后上涨迅速。但2016年10月东莞政府首次出台限购政策,及2017年4月10日东莞正式实行“限外”政策,导致楼市观望情绪浓厚,且房价开始出现松动。因此,2016年,东莞房价暴涨之后购房需求已被透支。2017年,开始出现滞胀。

合肥:涨幅从“全球第一”陨落

合肥,一切因为这座城市的时代窗口来了,而改变。现在却要接受房价带来的多方面市场压力这个事实。

去年房价最高涨幅的合肥已从48%降到-5%,从去年10月的12365元/平方米到今年10月的11690/平方米,同比涨幅-5%。

合肥房价的大起大落根源于土地市场的火爆。

与杭州、南京同为“长三角城市群副中心”的合肥,在2015年时的地价和房价表现上,被前两者甩出很远。中商情报网2015年前三季度土地成交信息显示,杭州住宅用地成交均价为7854元/平方米,南京为6416元/平方米,合肥仅为3182元/平方米,就连合肥经常对标的武汉,住宅用地成交均价也达3620元/平方米。

面包决定面粉价格。2015年,杭州房价为1.58万元/平方米,南京为1.51万元/平方米,苏州为1.31万元/平方米,武汉为8800元/平方米,合肥为7900元/平方米。

风云变幻发生在2016年,3月25日,上海出台新政,两道杀手锏封住了买房意愿,一道是首付提高,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成;另一道是加码限购,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年调整为满5年。环上海地区的南京、杭州楼市调控政策也连番升级地出台。这些长三角核心城市置业门槛拉高,压缩了需求量,逼迫购买转移,合肥城市与房地产的的分量与利基即刻凸显与上位。

2016年,招商、龙湖、绿都、正荣、金科、新城控股等一大拨房企应势奔涌而入合肥。合肥“地王”频频亮相。据中商情报网《2016年全国300城土地成交金额TOP20》数据显示,合肥土地总成交面积位列第6,仅次于上海、南京、杭州、天津、和苏州,同比涨幅为112%。

这意味着,豪宅时代来临之前,合肥本就以刚需和改善型需求为主。但是,新房涨价的冲动还是随着市场发酵爆发了。开发商的涌入释放出土地稀缺信号和被看好的市场预期,在上海、南京工作的合肥人,受所在地限购政策影响,纷纷返乡置业,出现恐慌性购买,合肥房价应声而涨。

官方统计数据显示,合肥的购房人群中,35%为合肥市区人口,60%为安徽省内合肥市外人口,5%则是来自上海、南京等地的投资客。

跳起得太高,跌得同样狠。2016年,合肥跻身“全国房价四小龙”。国家统计局70个大中城市商品住宅房价排名中合肥位列第一,年度涨幅为48.4%。在万国置地·胡润全球房价指数中,合肥位列第一,市场上也因此有了“合肥涨幅全球第一”的说法。

楼市猛涨导致限购限贷政策来袭,2016年10月2日,合肥市重启市区限购限贷政策,有一套住房且房贷结清、无房有一次房贷记录者,首付比例最低为40%,有一套住房但未结清房贷者,首付比例最低为50%,对有两套及以上住房者停止发放贷款,无法在当地连续缴纳一年个人所得税或社会保险证明的也不得购买。

这为“地王”上立起的豪宅埋下尴尬难言的伏笔,1.3万元/平方米的限价标准,更是让“地王”项目陷入困局。

另外,根据官方数据,目前合肥主城区人口在430万,也就是说达到“1331”城市战略目标最起码合肥人口要翻一番以上,这是合肥供地结构、需求结构和产品结构、房价结构的基石,也是一个变量。

大厂:从“万”到“千”的轮回

一直借力北京楼市的大厂,房地产市场也在屡次的打击下有了明显调整。从去年10月的11366元/平方米下降到今年10月的9320元/平方米,同比涨幅-18%。

大厂属于河北廊坊的一个县城,同时也在北京的外沿位置。自2015下半年以来房价不断升温,9·30新政前,大厂的房价一路飙升。在去年初的时候,单价都还在1万元以下, 6月房价破“万”达到10620元/平方米,12月涨到12249元/平方米。 在这一年中,无论是新房还是二手房,价格都一路上涨,甚至中心位置基本上冲破3万元/平方米。

由于受到政府限价的限制,开发商在销售方式上做了一些调整,绑定车位是最常见的手法,也是广大购房者最熟悉的销售手法。这样一来,价格下降只是障眼法,并没有实质性的降价行情。

但在今年的楼市限购“紧箍咒”下,大厂楼市持续低迷。5月房价从“万元时代”下降到“千元时代 ” 5-8月连续下滑,房价分别为9852、9146、5793 、6876元/平方米。

事实上,环京的新房交易量基本都是在北京“317新政”之后开始下滑并步入低谷,其走势与北京楼市基本一致。在以往的调控中,北京政策的收紧往往会造成北京投资需求溢出,带来环京楼市的火热,但在以“3·17新政”为代表的这轮新政中,北京及环京区域统一步调,共同收紧了楼市政策,从而造成了北京及环京区域楼市的整体降温。

对于环京楼市发展,中原地产首席分析师张大伟表示,一直以来,大厂、燕郊、香河以及固安楼市表现较活跃。在未来发展前景上,在地铁交通规划以及新机场等建设不断推进等利好催动下,环京市场越来越受到关注。从规划角度看,北京将依然坚持首都功能,但从城市角度看,周边卫星城市将逐渐分解北京的城市功能。

但也有业内人士表示,大厂等环京区域楼市一直以来被定义为北京的“睡城”,存在一定的泡沫。因此,当地楼市要真正健康发展,需要有产业支撑和交通、教育、医疗等配套设施的完善。

2017城市房价排行榜 西安位居榜首

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(责任编辑:毛家豪)

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