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大中型房地产商如何大幅提高销售业绩?

作者:卢志坤     来源:人民网      2016年12月15日09:26

  2016年,大型房地产商们通过多种手段,实现所占市场份额的进一步扩大。(人民网资料照片 伍振国/摄)

  人民网北京12月14日电(卢志坤) 房地产行业今年迎来了历史上销售最好的年景,大部分房地产商不断刷新由他们自己创下的销售记录。

  统计局昨日宣布全国商品房的销售金额首次突破10万亿元大关,销售面积则超越了2013年13亿平方米的历史顶点。

  但很多小型房地产商可能无法享受到更多的行业红利。在今年创纪录的销售额中,大中型房地产商明显瓜分了更多的市场份额。

  人民网记者根据今年前11个月销售额排名前十的房地产企业数据进行计算的结果显示(只计算披露相应数据的企业,文末列明),其市场份额已经从去年的约14.72%提高到18.18%。

  据记者计算,前十房企截至目前的销售金额约为1.86万亿元,较去年全年的1.28万亿元增长45%,是同期全国商品房销售额增速的2.6倍左右。

  一家中型房地产商的财务总监表示,今年大企业的销售提升了,但小企业的规模提升并不明显。

  大中型房地产商的销售额大幅提升首先源于今年来大中城市房产销售的火爆,一线城市和经济较发达的二、三线在供需失衡的局面下房价飙升,进而提振了业务主要布局在这些城市的大中型房企业绩。

  “这两年很多企业都加大了一、二线城市的业务比例,一、二线城市房价高,销售业绩很快提升,”上述财务总监告诉人民网记者,“另外购房者换房需求的增加,房企加大了改善型房源的比例,这些货源的总价较高,也增加了企业的销售额。”

  这些大中型房地产商的销售额能够持续快速增长,还在于随着土地购置成本的攀升,企业更多采用了联合开发的模式,这种合作开发模式在分摊开发风险之余,也能让合作企业将资金投入到更多的项目中去。

  合作开发的结果是,一家上市房地产企业在披露销售数据时,这些销售金额都包含了合作伙伴享有的部分,亦即销售额的权益并不完全属于上市公司。但企业通常不会公开披露具体的权益比例。

  比如,据人民网记者了解,在融创中国(1918.HK)前11个月1251亿元合同销售额中,融创占有的权益金额为850亿元左右。这也是融创中国的年销售金额首次超过千亿门槛,大幅超越年度销售目标。

  而在碧桂园集团(2007.HK)上半年的1250.7亿元合同销售额中,该公司的权益额约为972.3亿元。

  人民网记者采访了多家销售额排名靠前的房地产企业,但除了少数愿意透露详细的权益比例之外,多数企业表示,无法就公告之外的内容做更多披露,一切以公告为准。

  尽管采用合作开发的模式为房企继续做大规模提供了帮助,但它也会降低股东利润的增长速度。

  以万科(000002.SZ,2202.HK)为例,近几年来较多采用合作开发以及公司员工项目跟投的方式,帮助万科将销售金额从千亿左右的规模提高到目前的3400多亿元,公司去年的净利润依旧保持在30%左右的增速。但归属于上市公司股东的净利润增速则连续3年放缓,去年增速约为15%,不到净利润增速的一半。

  而属于合作方的净利润增速在近三年蹿升,从2013年的2.17%提高至去年的121.06%。合作方享有的利润占上市公司净利润的规模在去年达到了3成,而此前数年,该比例大多保持在18%左右。万科未就销售额的权益比例展开评论。

  归属于上市公司股东之外的净利润在公司净利润中的比例愈发扩大,这种现象在上市房地产企业中如今更为常见。诸如保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)等大型房企在去年均出现了少数股东损益占比大幅提高的情况。

  除此之外,大中型房地产商通过行业间的收购和重组,也为其业绩的继续攀升贡献良多。

  融创中国在今年相继收购了莱蒙国际(3688.HK)和融科智地的部分房地产项目,这些项目已经为融创带来销售业绩上的贡献。

  融创中国对人民网记者透露,融创从这两家公司收购的项目今年前11个月带来的销售额约为75亿元。该公司称,公司今年前8月已获取项目的土地储备约1990万平方米,通过项目并购获得的土地储备约1129万平方米。

  截至2016年9月底,融创中国在土地市场共投入约750亿元,其中项目整合收购投入270亿元左右。

  中国恒大(3333.HK)近几年斥资数百亿元收购了新世界发展(017.HK)、中渝置地(1224.HK)、华人置业(127.HK)等多个公司的项目,一举将公司的年销售金额从去年的2013亿元提高至今年前11月的3488亿元。

  中国海外发展(688.HK)今年整合了中信地产的住宅业务,此项交易预计为中国海外发展带来2400万平方米的权益土地面积,该公司也将年度的销售目标上调至2100亿港元。中国海外发展截至11月的销售金额为2067.5亿港元。

  此外,类似于绿地控股(600606.SH)收购重庆地产商协信的40%股份、保利地产整合中航地产(000043.SZ)业务等交易,将提高绿地和保利这样的大型地产商未来的销售业绩。

  据Wind资讯数据显示,房地产行业今年的并购交易规模达到了3345亿元,较去年全年的2815亿元增加了近19%。而在2010年至2013年的4年间,房地产行业的并购交易规模大约为4000亿元。

  注:文中统计的销售额前十房企为:中国恒大(3333.HK)、万科(000002.SZ)、碧桂园(2007.HK)、中国海外发展(688.HK)、保利地产(600048.SH)、融创中国(1918.HK)、华润置地(1109.HK)、金地集团(600383.SH)、绿城中国(3900.HK)、龙湖地产(960.HK)。绿地控股(600606.SH)、万达商业(3699.HK)以及华夏幸福(600340.SH)未披露前11月销售业绩,故不列入计算范围。

(责任编辑:刘佳)
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