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2008-08-11
买房不成定金该不该退？
买商品房有一个不成文的规定，就是买主先向卖主交一笔定金，
双方签订“认购书”;然后,买主在规定的时间内交清首付或全款后，
双方再签订正式的购房合同。这中间，如果出现了问题，不能签订购
房合同，也就是买卖不能继续时，买主的定金能不能拿回来，就成了
一个很大的问题。现在，家住西安的郑女士就遇上了这样的麻烦事。
露台缩水买卖终止
郑女士告诉记者，不久前，她看中了西安市雁南路南端附近一个
楼盘的一套89平方米的房子，接洽的过程中，售楼小姐给她推荐了另
一套房，说这套房的面积虽然大些，单价也高些，但是带了一个十平
方米的露台，这露台是开发商免费赠送的，而且，这房十月份就能交。
听说有十平方米的大露台，郑女士说她很动心，因为这可以用来种花、
乘凉、喝茶，于是，她就决定改要这套房子了。郑女士说，当时，她
曾要求去看房子，但售楼小姐说，房子正在施工，门封着上不去。考
虑到这个楼盘的开发商是一家上市公司，所以，她觉得应该不会有问
题，就分三次交了两万元定金，于7月25日与开发商签订了《商品房
认购书》。
签完认购书后，郑女士再次提出去看房，这一回，售楼小姐同意
了，给了她和她同伴两顶安全帽，让他们自己去看。这一看，郑女士
才傻眼了，所谓的十平方米大露台，经他们目测，连4平方米都不到！
她是冲着有大露台才买这套房的,没想到其中有这么大的水分。之后，
她到售楼部要求对方退还定金，但是,有关人员表示，定金一旦交了，
就不能退。
8月5日，郑女士再次前往该楼盘售楼部与相关人员交涉,这一天，
她的置业顾问休假，一位姓段的负责人接待了她。该负责人说，郑女
士那天看房后，并没有立即提出异议，而是一两天后才提出露台的问
题的。如果郑女士的置业顾问有问题，公司会处理她，但郑女士的定
金是不能退的,因为这是公司的规定。如果郑女士执意要求退还定金，
那她只能去找公司交涉。后来，当记者出面向这位负责人核实该不该
退定金的问题时，她的回答依然是：肯定不退。记者又向她咨询，有
争议的露台到底有多大面积时，该负责人表示，她本人没去看过，不
知道。
退不退款法律有规定
那么，售楼小姐的承诺到底算不算数？如果承诺和实际有出入，
由此所导致的后果，到底该由谁来负责？消费者缴纳的购房定金，在
什么样的情况下可以要求退还？又在什么样的情况下可以不退呢？就
这些问题，记者采访了陕西泓瑞律师事务所的范玉华律师。
范律师告诉记者，一般情况下，售楼人员作为开发商的工作人员
在履行职务行为，所以，他所说的话、所作出的承诺，都应当视同开
发商的承诺。那么，如果这些承诺没有兑现，双方发生争议时，可以
协商或通过法律诉讼程序解决。像本案中的露台问题，举证责任在郑
女士。从证据的角度而言，口头证据、书面证据、视听资料等都可以
作为证据使用。当然，对这些证据的最终认定，取决于当事人的举证
及法官的认定。
至于退不退还定金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通
过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖
合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当
按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导
致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
从以上的法律规定，可以得出如下结论：“商品房认购书”作为
商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约导致无法签订
商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。具体来说，如果是买受
人自己放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，那么，买受人无权要求
出卖人返还定金；如果是出卖人不履行约定义务，那么，出卖人就应
当双倍返还定金；如果是因不可归责于任何一方当事人的事由，导致
商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人，例如
买卖双方对商品房买卖合同及补充协议内容难以达成一致而未能签约
的，不能归责于任何一方，这种时候，出卖人还是应当把定金全数返
还给买受人。就本案而言，郑女士如果能证明开发商关于露台的承诺，
那么，根据相关法律规定，开发商就应该双倍返还郑女士的定金；如
果郑女士不能证明开发商关于露台的承诺，那开发商就可以不返还她
的定金。
采访中记者了解到，随着房地产市场的发展，关于定金返还的争
议时有发生。鉴于许多已有的教训，记者再次提醒消费者，买房子是
大事，在您给开发商交纳定金和签署“认购书”之前，请务必仔细核
实售楼人员的各项承诺。售楼人员的所有承诺，最终落实到合同上，
那才是可靠的；如果落实不到合同上，那您也要想办法获得证据，否
则，一旦您交了定金后发现有什么不对，那您就已经变成了弱势，想
终止买卖、拿回定金，就会变得非常劳神和费力，甚至还有可能永远
拿不回来。
（本报记者 纳葳）
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