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2008-03-25
警惕商品房买卖合同中缴纳定金的“陷阱”
众所周知，房地产开发商在与购房者签订正式商品房预售或销售
合同之前，往往通过签订认购书、意向书等方式，要求购房者先交付
购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。
但购房者在交付定金后，会因种种原因未能与开发商签订正式的房屋
买卖合同时，开发商往往以此而拒绝返还购房者已交付的定金。随着
房地产市场的繁荣，房地产合同纠纷大量出现，而定金纠纷就是其中
较为突出的一个问题。
定金纠纷如同“烫手山芋”
2006年2月，李女士在西安南郊某小区看中一套楼房，并按开发
商要求签订了《商品房认购书》。该认购书约定了签订正式合同的期
限，交纳定金的数额、时间及所认购的房号。李女士在签订认购书的
当天，就交纳了2万元定金。
其后，在认购书约定的15天时间内，李女士到售楼部与开发商就
正式签订商品房买卖合同进行洽谈。在审查合同的过程中，李女士对
合同中“关于交房验收的标准”，要求以“取得竣工验收备案表”为
准，但开发商不同意对合同进行任何更改。双方僵持不下，所以也未
签订正式的购房合同。最后，李女士因未签订购房合同，而要求开发
商返还定金时，却又遭到开发商拒绝。经多次协商未果，李女士只好
将开发商告上了法院，要求解除认购书、退还2万元定金。
法庭上，开发商辩称，在认购书规定期限内，李女士未签订正式
的商品房买卖合同，因此,定金不予返还。法院经过认真审理后认为，
因双方对合同中具体问题（验收标准的选择上）达不成一致而导致合
同未能订立，因此未签订正式购房合同，不能归责于双方当事人，双
方均不存在过错。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第四条规定，法院判决：解除认购书，开发商退还
李女士2万元定金。
从法律角度解析定金纠纷
据了解，购房前先交纳一部分定金，在商品房买卖过程中十分常
见，因此这类纠纷也非常多。那么，什么是法律上的“定金”呢？业
内人士指出，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规
定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后履
行前，按合同标的额的一定比例，预先付给对方当事人的金钱或其他
替代物。一般定金又分为立约定金、成约定金、违约定金、解约定金
等。
法律界有关专家指出，除非当事人另有约定，定金的效力主要表
现在以下几个方面：由于设立定金的目的在于担保合同的履行，一旦
合同得以履行，定金存在的意义也就丧失了。所以，当合同履行时，
定金应当返还或者作为给付的一部分；如果由于交付定金一方的原因
致使合同不能履行时，给付定金的一方无权要求返还定金；如果由于
收受定金一方的原因致使合同不能履行时，收受定金的一方应当双倍
返还定金；如果合同是因为不可归责于双方当事人的事由而不能履行
时，收受定金的当事人应当返还定金。
就上述李女士的个例来说，在认购书签订后15日内双方签订正式
合同，该内容只是约定了开发商与李女士有在15天内协商签订正式购
房合同的义务。简单讲，李女士签约了认购书，只要其在规定的期限
内根据认购书的条款，与开发商洽谈购买的具体事宜，即可认为李女
士已经履行了义务。至于是否洽谈成功并签订合同，则是另一回事。
在规定的期限内，双方当事人都应本着最大的诚信，尽力完成协商和
谈判。如果当事人尽到了此义务，即使最终没有达成正式的合同，也
无须承担责任。
显然，李女士与开发商已就签订正式购房合同进行了协商，只是
双方因对合同中的具体条款的约定问题未能达成一致，致使合同不能
签订,属于不能归责于李女士及开发商的原因。所以，根据相关规定，
法院作出了开发商返还李女士定金的判决。
认购书在合同中至关重要
法律界有关专家认为，认购书一般起到定金合同的功效。法律上
对定金合同是这样定义的，定金合同是指当事人在订立商品房买卖合
同时，为了保证主合同的履行，签订认购书，也是从合同约定一方当
事人预先支付给对方一定金额的货币的一种担保合同。
如果认购书并没有最终确定房屋的价格、面积、户型结构等具体
条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协
商，认购书仅约定在何时何地商定正式合同，这种认购时支付的定金
应认定为签约定金。在双方有依约按时至签约处协商签订合同事宜的
情况下，即可认定没有违约。而如果开发商与购房者又未能就主合同
的相关事项达成一致，从而导致双方未能签订主合同的，就像上述李
女士的案例一样，则开发商应当将定金返还购房者。
因此，认购书在合同中至关重要。消费者在签订认购书及交纳定
金时，一定要做到心中有数，防止陷入定金纠纷之中。
（本报通讯员 许建云 本报记者 郑昊）
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