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十七大报告中提出：“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。 如何激活我省住房二级市场，充分挖掘存量住房对财产性收入增加的
巨大潜力，成为一个急迫问题。
我省二手房市场缘何不“火”
2007-12-11
目前，我省仅城市居民个人拥有的住房面积达3.8亿平方米,即使
按均价1500元计算，个人财产总量也高达5700亿元。但是，与此同时
居民房屋类出租收入,却只占居民可支配收入的1％。市场开发潜力巨
大。
其实，我省早在上世纪90年代末，就启动了住房二级市场，但一
直处于交易量小，发展缓慢的状态。据统计，2006年全省二手房交易
量为240万平方米。而同期，新建商品房销售面积1115万平方米,二者
相比仅为1:4.7。
与兄弟城市相比，西安二手房市场显得更加“冷清”。南京、武
汉等城市住房一、二级市场交易量比例基本相当;上海、广州等城市，
住房交易量更是二级市场超过一级市场。成都二级市场年交易量达到
700万平方米，贵阳500万平方米，就连存量房规模比西安小很多的兰
州,年交易量也超过了100万平方米。而西安去年交易量仅为75万平方
米，仅占一级市场交易量的12％。
公有住房办证率低 导致不能上市交易
住房二级市场，是住房私有产权出售、出租的交易市场。但在我
省城市居民既有住房中，真正拥有房产证的不足三分之二。公有住房
未完成资产的转化，未取得合法的财产权，成为影响住房二级市场交
易的最直接原因。
据了解，目前仅西安市存量住房（商品房、公有住房）为9000万
平方米,未办理房屋权属证的有4000万平方米，占存量住房的44.4％，
其中大专院校1500万平方米，科研单位600万平方米，党政机关500万
平方米，企事业单位及其他1400万平方米。
公有住房办证率低，究其原因，一是未参加房改，约占总量的5
％；二是参加了房改，公有住房已经审批，但未办结售房手续，约占
45％；三是虽然办结了售房手续，但房产证迟迟未办理，约占40％；
四是虽然办理了房产证，因单位的特殊约定，未将产权证发至个人，
限制了个人交换住房，这类情况约占10％。
造成上述状况的主要因素有:由于当时有些房屋的建审手续不全，
按照房屋权属登记的有关规定，无法办理房产证；加之有些单位出于
本位考虑，或是为了留住人才，或是售房款已挪用，不愿交纳一系列
测量、办证等费用而不办理房产证。其中省级机关和大型企业办证率
尚不足20％。此外，有些公有住房房改时的销售面积，由于当时政策
原因与实际面积有一定差距，也给目前办证带来一定困难。
另外，目前已购公有住房和经济适用住房，上市交易还存在诸多
障碍。一是取得产权不足5年上市交易的住房，要征收交易额5.5％营
业税，增加了上市交易的税费负担；二是经济适用住房上市交易，各
地政策不一致，交纳税费和土地增值收益标准也不一致；三是一些单
位出于自身考虑，自行制定了一些限制上市交易的土政策。如，对职
工住房的物业管理、采暖等进行暗补，为上市交易设置障碍等等。
繁荣二手房市场任重道远
省建设厅一份调研报告显示，税收、利率政策的调整，对二手房
上市交易产生一定影响。由于多种原因，我省错过了二手房交易快速
发展的机遇。今年以来，央行贷款利率调整了8次,一年期由原来的6.
12％调整到现在的7.29％。贷款利率的上调，令投资者的投资回报率
降低，购买二手房成本增加，买卖意愿减弱。国家去年出台的延长营
业税征收时限，以及二手房交易征收个人所得税的政策，在一定程度
上也制约了二手房上市交易。
另外，我省住房信贷业务发展不够活跃，二手房市场商业银行贷
款和住房公积金贷款的支持力度不够，各商业银行对二手房信贷缺少
与住房公积金贷款相配套的组合贷款投入，影响到住房二级市场消费
者通过贷款换购住房的积极性。
相对于新建商品房按揭贷款业务，二手房按揭贷款较为分散，手
续较多，风险和费用较大，导致商业银行对二手房购房抵押贷款政策
不一，信心不足，审批程序复杂，业务开展不到位，使不具备一次性
付款能力的购房群众融资困难。目前，我省尚无一家商业银行开展较
大规模的二手房购房按揭业务，而住房公积金对购买二手房的贷款也
仅处于起步探索阶段。
住房二级市场服务体系也不够完善。虽然全省各城市目前都设有
住房二级市场的交易平台，但未能有效整合信息交流、法律咨询、交
易服务、信贷支持、确权登记等服务系统。尤其是对社会上大量存在
的房产中介，往往失去有效管理。合同欺诈、中介陷阱屡见不鲜，导
致许多人对住房二级市场望而却步。
打破制约“瓶颈” 期盼市场繁荣
为改变我省住房二级市场现状，近期我省制定发布了《关于进一
步发展住房二级市场的通知》，并召开电视电话会议，采取有效措施，
积极破解四大制约“瓶颈”，让更多市民在二手房市场上“买得起，
好交易”。
针对已售住房办证率低，住房不能上市交易问题，省政府提出两
大措施：一是继续推进公有住房出售工作，要求各地“对能够保证居
住安全、符合出售条件的公有住房，无论现住户是否属于产权单位职
工，产权单位都要严格按照房改政策规定办理出售手续”。二是加快
进行房屋权属登记。对未办理产权证的三种类型房屋，即“土地使用
权明确，产权清晰的公有住房”、“权属有争议的公有住房”、“手
续不全但已建成且入住的房地产开发项目”进行区别对待。明确在20
08年2月底前，对应办理房屋权属登记仍拒绝办理，或由于自身原因
拖延未办理的单位，辖地政府和上级主管部门要追究相关单位责任人
的责任。
11月28日，省政府又召开驻西安中省有关单位房屋权属登记工作
动员会，要求限期完成房产证办理工作，切实解决制约我省住房二级
市场发展的职工已购住房办证率低的突出问题。
针对已购公有住房、经济适用住房上市交易难问题，省政府还明
确提出“除国家政策另有规定外，任何单位不得对已购公房上市交易
设置限制条件”,“认真清理影响已购公有住房上市的政策性障碍”。
同时，对营业税政策做了进一步细化，明确了“职工个人产权取得时
间，按房改部门批准的售房之日确定。取得产权超过5年的已购公有
住房，通过二级市场上市交易时，可免征相关税费”。“经济适用住
房上市交易方式，可采用以政府回购和向符合购买条件的居民定向销
售等”。推行住房物业管理社会化。各单位及政府各部门，必须取消
对职工在物业服务方面的各种暗补。
针对购买二手房贷款难影响支付问题，我省从完善公积金管理办
法，加强住房公积金贷款支持，重点增加商业贷款与公积金贷款相匹
配的组合贷款投入等方面，提出了加强住房二级市场信贷服务的解决
思路。同时，明确了“除评估费之外，二手房公积金贷款费用，不得
超过新购商品房公积金贷款费用”。
针对住房二级市场服务体系存在的问题，我省从整合市场信息，
建立统一的信息平台,简化手续，提供高效便捷服务和规范市场行为，
健全市场规则等方面，提出了新的管理办法和措施。
风好正是扬帆时。我们相信，好政策一旦落到实处，我省住房二
级市场沉淀的存量住房所蕴藏的巨大能量，必将喷发而出，使二手房
市场“红火”起来。
（本报记者 王向华 实习生 邓丽慧）
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