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直面西安房地产市场“怪象”
2004-10-19
金秋时节，虽然天气凉爽起来，但西安的房地产市场却异常火爆。
房地产商不仅利用各种媒介进行大肆宣传，还以各种形式促销，可谓“
八仙过海，各显神通”。然而，通过调查我们发现，消费者要真正购买
一套称心如意的房子也非易事。
“炒楼花”愈演愈烈
期房炒预期，即“炒楼花”，是房地产市场不成熟的集中表现。
纵观西安的房市，售现房的寥寥无几，绝大多数是在出售期房，有
些开发商甚至把地一圈就开始售楼收钱了。按说，商品房预售是有严格
规定的，必须“五证”齐全，且办预售证须有《国有土地使用证》、《
建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许
可证》四证。但是，一些开发商没有《国有土地使用证》，却也办来了
《商品房销售预售许可证》。记者就曾在一大型房地产开发商售楼处悬
挂的各种证件中未能找到《国有土地使用证》，却赫然看到了《商品房
销售预售许可证》。问售楼小姐为何如此？售楼小姐反问：“西安市有
几家预售商品房的商家是五证齐全的？”记者半信半疑，便又多走了几
家，果然不出售楼小姐所言，即就是在今年秋季房展会上，也不乏五证
不全的售楼者。
据了解，南郊某社区有800多亩地原本是开发经济适用房用地，但
被出让给了某开发商。该开发商一直未付清土地出让金，却干起了期房
出售买卖，一期已售完，二期又开始预售，至今都没有《国有土地使用
证》，消费者购买这样的房子如同背薪救火。开发商证件不全，属违法
操作，与购房者签订的合同当属无效合同。有关人士指出，由于购房合
同的无效性，购房者应退还房屋，开发商应返还购房者交纳的房款，同
时应赔偿由此给购房者造成的损失。
房价高得惊人
在对西安的房价调查中发现，房价每平方米在1500元以下的寥若辰
星。距城较近的社区房价大都在每平方米2500元以上，位于太华路与八
府庄路之间的城中村改造项目起价都在1500元/平方米。豪盛明德门的
房子起价3200元/平方米，北关迎宾大道旁的房子起价2800元/平方米，
紫薇北郊的房子起价2900元/平方米，中华世纪城均价3350元/平方米，
朝阳无限二期均价3050元/平方米，城南一景均价3200元/平方米，世贸
大厦起价2770元/平方米，世纪颐园起价3280元/平方米，曲江佳园均价
3500元/平方米，号称“西安最适宜居住地方”的曲江6号均价达4200元
/平方米，开西安普通住宅价位之先河。至于那些豪宅别墅，其价格更
是高得离谱。
西安市城调队公布的数字是，去年西安居民人均可支配收入为7748
元，同比增长7.9％。但与全国其他城市及15个副省级城市相比，差距
仍很明显，低于全国平均水平。在西部11个省会城市中，西安市民收入
位于倒数第三。
据了解，今年来西安房屋销售价格和土地交易价格全面升温，与去
年同比分别上升4.3％和1.4％。多层、高层住宅价格同比分别上升7.4
％和5.0％。目前，西安的房价收入比超过10倍，在全国排在了前列。
另有资料显示，全市现有空置房高达9000万平方米。这就形成一种怪现
象：一边是百姓买不起房，一边是商品房大量空置。
今年上半年，西安市房地产业共完成投资64.1亿元，同比增长47.
2％。上半年，商品房新开工面积达2078.6万平方米，房屋竣工面积86
.2万平方米，分别比去年同期增长51.9％和49.4％。由此可见，西安房
地产依然过热。
“霸王条款”无处不在
虽然购房合同文本是建设部和国家工商局统一制定的，但开发商在
购房合同中充斥着各种不平等的“霸王条款”。
其中，大多数合同把付款方式中的“分期付款”打了×，以示删除
。这就是说，购房者仅能选择“一次性付款”和“按揭付款”两种方式
。在按揭付款方式中，开发商又盖上“按揭所需费用由买受人承担”字
样。按规定房屋交付使用后，卖方必须在90天内为买方办理因公摊占用
的《国有土地使用证》和《房产权属证》，但实际上几乎没有一家开发
商与购房者如此签订合同，只是在产权登记约定栏里笼统地签写协助买
方办理《房屋产权证》，连协助办理《国有土地使用证》都不提，并且
在协办《产权证》的时间都超过90天，有的竟达一年半。
银行提供的住房按揭贷款合同中也普遍存在着对消费者不利的不平
等条款，其主要表现为：强制消费者承担不合理合同费用；规定消费者
必须在银行指定的保险公司投保；任意向消费者加收费用；擅自设定消
费者违约条款，有意回避违约责任等。
如此以来，消费者在按揭贷款中要付评估费、抵押登记费、保险费
、公证费。按揭购买一套住宅，需缴纳几千元的相关费用。消费者用所
购房屋作抵押，并承担着一切费用和风险，而开发商和银行则高枕无忧
地继续合作。
业内人士指出，西安房地产市场的管理应该向像浙江学习，相关部
门要帮助购房者这个弱势群体摧垮“霸王条款”，做好产品定位，提升
楼盘品质，提供良好服务，抑制房价疯涨。只有这样，才能促进西安房
地产市场规范、健康发展。
（周俊鹏 本报记者 李赞）
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