|
2010-08-31
透视开发商“逆市操作”现象
 |
继6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降,最
近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中
小城市，试图复制高房价。
调控博弈之时，开发商力挺高房价的“底气”何在？当前楼市调
控成果如何守住？会不会出现新一轮房价“报复性”上涨？“新华视
点”记者对此进行了追踪调查。
部分开发商多种“玩法”应对调控
今年4月份以来，新一轮楼市调控政策不断出台，房价过快上涨
问题得到初步遏制。但记者近期调查发现，一些开发商对高房价“恋
恋不舍”，硬挺房价，唱多楼市，试探性涨价，“转战”中小城市，
房价上涨有卷土重来迹象。
5月份打算买房的北京市民苏志强到现在还没拿定主意。他说：
“本来寄希望于房价能降一些，但现在看来，北京四环以内仍难寻每
平方米低于2万元的商品房。”
8月份，济南恒大绿洲、恒大名都等一些知名楼盘将折扣从8.5折
提升到8.7折，立时引发舆论关注。济南多家房产中介预计，9月份新
开的楼盘将比现价每平方米上涨500元左右。
在济南做楼盘代理销售5年多的赵经理说：“在打折基础上试探
性涨价，这无疑释放出房源趋紧的信号，告诉人们欲购从速。”
8月24日，北京饭店二期公寓“霞公府”将北京市住宅最贵单价
从每平方米7.2万元刷新到了最高13.7万元。销售部刘小姐对记者说：
“预约看房者已经排到了下周。”
有关人士指出，国家房地产调控政策并没有放松，为什么有些房
价会高位反弹呢？这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键
阶段，开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”。
一些业内人士透露,开发商通常会力荐楼市“买涨不买跌”原则，
强调购置房产可抵抗通胀。房地产顾问机构信立怡高总经理朱江说：
“购置的房产是抵抗通胀的一种特殊刚性需求，只要房价增幅能跑赢
CPI，这种刚性需求就将长期存在，而且在一定条件下还可能集中释
放。”
除了硬挺房价、唱多楼市、试探性涨价，一些开发商将“托市”
目光转向中小城市。据甘肃省宏升房地产公司总经理王秀兰介绍，距
离甘肃兰州市不到100公里的临洮县城房价已由年初的每平方米2200
元涨到2500元。
记者调查发现，一些没有拿到预售房许可证的开发商，还通过发
放免费卡提前预约排号，这样做既符合不得收取买受人定金的规定，
又能提前锁定销量。
同时，一些开发商还和商业银行联手。记者调查发现，有的本地
银行在做按揭时实行“只认购房者本人”原则，家庭成员中即使有人
已申请房贷，也不影响新贷款利率和首付。
开发商力挺高房价的“底气”何在
开发商之所以力挺高房价，是因为地方政府短期内还不能摆脱土
地财政依赖，银行也不希望因房价下降而产生过多不良资产。更重要
的是，地方政府在调控楼市时，还要顾及政策对GDP的影响。
记者拿到一份沿海某省发改委上半年房地产投资情况总结报告，
文中说：“省内房地产开发投资规模明显偏低，部分城市房屋销售价
格与其他城市相比明显偏低，且房屋价格上涨不快。”并指出：“国
家调控政策出台后,全省房屋销售面积增幅逐月回落,住房消费徘徊不
前,不利于整个经济平稳发展,因而房地产调控不能搞‘急刹车’，要
研究出台扶持政策大力帮促，保持全省房地产市场平稳健康发展。”
“地方政府更在意任期内的可用财力，不舍得失去土地这一重要
财源,因而指望低价拿地在短期内难以实现。”一位开发商告诉记者。
有了这些地方政府的“导向”，开发商“逆市托盘”便等于有了
“底气”。采访中，一些开发商告诉记者，政策收紧对开发商拿地的
资金链有一定影响，但仍在可控范围内，这些开发商有资金实力玩价
格游戏，抱有左右市场心理。
从国家统计局的数据分析，7月份开发商投资金额环比虽有所下
降，但总体资金面仍较为宽松。前7个月,房地产开发企业本年资金来
源38876亿元,同比增长39.4％；全国房地产开发投资23865亿元，同
比增长37.2％。
从已经披露的半年报信息来看，包括保利地产、金地集团、招商
地产在内的多家地产龙头企业“不差钱”。
房价“非涨不可”并非神话
一些专家表示，尽管短期来看房价仍处在胶着状态，高位震荡，
但房价理性回归已成大势所趋。
土地供给方面，国家统计局数据显示，2010年全国计划住房建设
用地供应总量18.5万公顷，远远超过去年全国住房实际供地7.6万公
顷和前五年平均年度实际供地量5.5万公顷。今年下半年全国还有约2
/3用地计划可用，土地供应并不紧张。
新增住宅大幅增加，也增加了开发商捂盘惜售的操作难度。2009
年，全国住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2％，2010年上半年住
宅竣工面积已同比增长15.5％。2010年6月末，商品房待售面积相比
增长了6.4％。
在需求方面，国家打击投机性炒房政策频出，使二手房价格已经
不再坚挺。国家统计局数据显示，二手房价格已连续几个月下降，5
月环比降幅达到0.4％，6月份下降了0.3个百分点，7月份仍处于环比
下降状态。
中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，今年新一轮房地产调控政
策成效已逐步显现。而近期各项措施的紧密推进也表明，我国调控房
地产市场的措施一段时间内不会放松。
8月份以来，从银行频繁进行房价下降压力测试,到国土部门宣布
在全国范围内清理囤地行为；从发改委表示我国将进一步推进房产税
体制改革，到国务院要求各地加快保障性住房建设，一项项举措紧锣
密鼓。
有关专家认为，住房供给增加、炒作行为淡出，正是政府巩固楼
市调控成果的底气所在。
“政府能不能像银行做房价下降压力测试那样，也做一下房价下
降的财政收入压力测试？”有关专家提出，“一方面这个数据可以反
映出转方式、调结构、增财源的成果，另一方面也能督促地方加快产
业升级改造，早日摆脱土地财政依赖。”
（新华社“新华视点”记者 焦国栋 袁军宝 刘 敏）
（新华社北京8月30日电）
回到上一页 | 
