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2012-02-01
限购政策持续执行至2012年，历时已近一年的楼市“限购令”会
不会有所松动？建设部在此前不久已要求限购令到期延续，但48个已
执行“限购令”的城市中，只有少数城市明确表示2012年将继续执行
限购政策，其余则在观望等待。尽管松动传闻很多，业内人士预测，
从大趋势上来看，西安执行限购令短期内发生根本变化的可能性极小。
2012年，限购令能管住房价吗？
——西安房价走势调查
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本报记者 袁景智摄
2011年转眼已过去，踏入2012年的西安房价疯涨势头渐渐冷却。
自去年2月25日西安实施“限购令”以来，备受市民关注的西安
高房价，在经历了9月-11月的三次降价之后，在房企频频作出以价换
量缓解资金压力和提升销售业绩营销策略的影响下，12月份再一次低
下了自己高傲的“头颅”。据中国指数研究院日前发布的最新报告显
示：2011年12月西安房屋均价再次下降至7301元/平方米，降幅为0.1
9%，位列全国房价降价幅度倒数第三。
业内人士指出，市场普遍预料中央不会在今年正式取消“限购令”
。建设部在此前不久已要求限购令到期延续，2012年，房地产调控力
度仍然不会松动，限购令还将继续抑制投资性需求，但不排除部分城
市对政策执行有微调？
去年11月15日，时近年底，西安出台《关于进一步加强商品房预
售资金监管有关问题的通知》，对商品房预售资金指定监管账户进行
管理。业内人士指出，此举表现了西安在2012年继续严格执行限购令
的决心。
一轮轮政策调控下房价增长势头暂缓
时值年关，尽管最近做促销的楼盘很多，价格也比上季度有所松
动，但目前的房价还是比大家的预期高。在西安城南上班的王先生告
诉记者，他和妻子月收入加起来不到7000元，省着花，一年最多能攒
6万元。近年来看着房价一月月朝上涨，想着在国家政策打压下房价
能降点，可在南郊看了几个楼盘，均价最低的也在6000元以上，100
平方米的房子就是60万元，仅首付就得攒好几年。“真希望房价能够
降点再降点，这样我们的压力也能小点！”王先生的妻子说。
2010年，西安的商品住房成交均价从年初的5541元/平方米，一
路攀升，到当年年底，住宅均价已经超过6500元/平方米大关。房价
的过快增长，与广大居民收入不相适应，已经超出了百姓经济承受能
力。随着国家调控政策的出台，2011年年初，西安也加大了对楼市的
调控力度，以遏制房价过快增长势头。先后出台了《关于进一步促进
房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《关于进一步做好房地产市
场调控工作有关问题的通知》等多项文件。房地产调控组合拳，将不
断飙升的房价压在较低的涨幅内，让很多居民看到了解决住房的曙光。
2011年2月25日，西安楼市限购令正式出台，并开始实施。
3月24日，西安2011年新建住宅价格控制目标出炉。提出当年西
安市新建住房价格增长幅度，将不高于当年经济社会发展目标和人均
可支配收入增长幅度的目标，同时将合理确定出让底价的控制区间。
商品房项目申请预售许可时，严格执行“一房一价”、“一价清”等
相关规定，要求销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格
不得高于申报房屋标价。
8月2日，针对部分小区车位租售费用过高的问题，西安又出台了
《关于加强房地产开发项目车位、车库租售管理的通知》，对车位租
售行为提出严格要求和限制。
11月15日，西安《关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题
的通知》出台。要求商品房预售资金，即购房人按照合同约定支付给
房地产开发企业的全部购房款（包括定金、首付款、购房贷款等）应
存入监管账户，开发企业不得另设其他账户收存商品房预售资金。
在这一连串的政策调控之下，加之国家的宏观调控形式，西安的
房价增长暂缓。
西安普通住宅不断出现“以价换量”
在连续经历了几个月的销量看降之后，房企年关资金大承压，迫
使西安楼市不断出现“以价换量”的销售声音。期间，不断涌现出降
价房、抵账房，一度拉动楼市销售趋于回暖。
上年12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售
价格变动情况。当月，西安房价出现了当年以来的首次下降，新建住
宅、新建商品住宅、二手房价格指数环比均下降0.1%。今年1月18日，
国家统计局最新发布显示，70个大中城市房价房延续了前几个月的跌
势，新建商品住宅价格环比下降的城市数量超过七成。西安新建住宅、
新建商品住宅价格指数环比涨幅为0，二手房价格指数小幅下跌0.1%。
在70个指标城市中，其中限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度
达到了0.38%，而执行限购城市的40个城市中环比平均下调了0.29%，
非限购的30个城市环比下调幅度为0.16%，可见限购依然是调控政策
中比较有效的政策。而环比房价仍相对胶着的城市，主要集中在中西
部地区，因为这些城市房价本来就相对较低，涨速相对较慢，所以降
价空间没有东部城市、一线城市大。刚刚公布的中国科学院预测科学
研究中心发布报告也称，今年商品房价格将转而进入下行通道，预计
平均销售价格同比下降5.3%左右。不论是统计数据还是预测报告，均
显示目前各城市房价已呈现普遍下跌的态势。
专家分析认为，房价下跌是近两年我国持续对房地产市场宏观调
控的必然结果，实际上反映了房地产市场深层次调整的开始，也是符
合国家调控方向的开始，是国家对于经济结构调整的重要的组成部分，
并可能会成为贯穿今年乃至明年的大方向。
随着房价继续下跌趋势的确定，加上中央经济工作会议首次提出
2012年经济增长存在下行压力，研究机构和业内人士纷纷预计，在20
12年，房地产调控力度仍然不会松动，限购令还将继续抑制投资性需
求，今年下半年调控政策会出现些微变化，但不会全面松动。
2011年年底，很多开发商楼盘滞销、库存压力大，有的从期房卖
到了准现房、现房。为了缓解这种销售迟缓的压力，开发商降价促销
的势头越来越猛。但不难发现，年前大力度促销的很多楼盘中，特价
房、折扣房、小户型等都是项目的“边边角角”，并不是核心或主打
产品。目前西安楼市降价传言沸沸扬扬，真正性价比高的楼盘价格却
并未松动。商家大张旗鼓地打着让利的旗号搞促销宣传，最终推出的
仅仅只有一两套特价房源。
对此，业内专家分析指出：房企融资渠道收缩，年关资金链日趋
紧张，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经没钱花，
房企资金压力越来越大。有些项目不得不通过降价来回笼资金。在楼
市严寒的背景下，大部分开发商为提高销售回收资金已不再硬扛，楼
盘项目纷纷喊降。
2012年房价更需谨慎乐观
在房地产调控政策不放松的信号下，2012年房价继续下探已成共
识，但是，各方就购房的价格和时间的争论正在上演。
去年11月，随着全国房地产景气指数首次跌破100，万科等地产
巨头明确表示转入“过冬模式”，正式宣告了房企进入冬天模式。房
企期盼政府春节后会救市，而政府调控决心却丝毫不见放松。在2012
年，房地产调控的阴云依然不会散去，限购令还将继续抑制投资性需
求，预计接下来会有更多的城市宣布加入继续执行限购令的行列，也
意味着刚需和改善性需求将成为楼市成交的主力。
业内人士分析认为，西安楼市一直是一个刚需为主的市场，刚需
购房者多为普通购房者。即使投机盛行，开发商和投资者们皆大欢喜，
也只能是不断吹大楼市泡沫。但泡沫迟早有破裂的时候，业界众多专
家一直担心和警示这种风险，而调控无疑能变房价“硬着陆”为“软
着陆”。
近期西安楼市普通公寓走俏，连万科也推出10多平方米的小型公
寓。随着西安城市化进程加快，加之每年的毕业生批量进入社会，年
轻人扎堆省会西安，相对于商品房和写字楼，公寓更加实用和便宜，
这成为小年轻的首选。而西安市近年来大力实施的保障房建设，无疑
又再次让房价回归到普通大众的定位。
从市场的本身规律来看，高房价也会慢慢地向普通购房者的购买
力靠拢。西安的房地产市场前景仍然广阔，随着大量人口入城，刚性
需求还将继续扩大，人多地少、房少是长期趋势，对楼市的长期发展
构成了需求支撑。但是当前购房者浓重的观望情绪，反映高房价下与
住房需求的偏离。
而与北、上、广等一线城市相比，作为二线城市的西安楼市仍处
于比较平稳的状态，相对较低的房价还是会吸引不少外漂一族回家置
业，春节后或是抄底好时机。
（本报记者 苏 嵘）
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